Quando se pensa em segurança jurídica nas relações locatícias, a cláusula de vigência em contratos de locação ganha espaço, vez que, traz para o locatário a segurança jurídica quanto a continuidade do contrato de locação mesmo após sua alienação do imóvel.
Prevista no artigo 8º da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) a cláusula de vigência se resume em uma disposição contratual por meio da qual as partes ajustam em manter o contrato de locação mesmo diante da venda do imóvel pelo locador, trazendo proteção ao locatário. Vejamos:
Art. 8º da Lei 8.245/91: "Se durante a locação o imóvel for alienado a terceiro, o adquirente poderá denunciar o contrato, salvo se este contiver cláusula de vigência no caso de alienação, e estiver averbado junto à matrícula do imóvel."
Sua utilidade se mostra eficaz, principalmente diante de locações a longo prazo ou quando o locatário realiza investimentos de valor expressivo no imóvel, tais como acessões, benfeitorias, reformas ou melhorias.
Não se pode esquecer da exigência de averbação junto ao registro imobiliário, pois, uma vez informado na matrícula do imóvel confere publicidade quanto à existência da locação, permitindo que o adquirente tenha acesso previamente acerca dos direitos e obrigações decorrentes da locação.
Para Maria Helena Diniz (2014), “a publicidade decorrente da averbação junto a matrícula do imóvel locado preservará o inquilino. A locação ficará invulnerável durante todo o prazo de sua duração, se o contrato em que constar cláusula de sua vigência em caso de alienação estiver averbado junto à matrícula do prédio alugado”, destacando, assim, a importância da averbação da cláusula de vigência junto ao Cartório do Registro Geral de Imóveis.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado a interpretação da Lei de Locações, destacando a necessidade do registro da cláusula de vigência para que o contrato continue válido perante terceiros.
É o que se extrai do REsp 1.669.612 – RJ (2017/0101094-9, uma vez ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, o que resulta no afastamento disposição expressa de lei.
Portando, conclui-se que a adoção cláusula de vigência, com seu devido registro, assegura que o locatário não será surpreendido com a rescisão unilateral do contrato em caso de alienação do imóvel, zelando pela segurança jurídica e protegendo os interesses de ambas as partes envolvidas na relação locatícia.
Referências Bibliográficas:
- DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014.
- Lei n. 8.245/1991 - Lei de Locações.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.669.612/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira Turma, DJe 10/12/2020.